マンション売却益への税金の計算方法と受けることができる控除

マンション売却で税金については知っておくべき重要なことです。

 

マンションを売却した場合には、さまざまな諸経費や仲介手数料がかかります。

 

そして、忘れてはならないものに「税金」があります。

 

どんな種類の税金があるのでしょうか。
@住民税、所得税 
A印紙税
B登録免許税

 

マンション売却にはこれらの税金がかかります。

 

それでは、具体的に計算方法や控除について、お話ししていきます。

 

マンションを売ることで発生する税金とは

@住民税、所得税

 

これらの税金は、どんな場合でも支払わなければならいということはありません。

 

「利益が出た」という場合に、支払うものです。利益というのは、いったいどういった意味でしょうか。

 

税金の計算方法で出てくる言葉の意味について

譲渡額

これは、実際にマンションを売買した価格のことをさします。

 

取得費

取得費とは、売却したマンションを当初購入した時にかかった費用の総額を指します。取得する時に、不動産会社に支払った仲介手数料も含まれます。また、住む際にリフォームなどで修繕費用がかかったのなら、それも合わせた合計になります。

 

譲渡費用

マンションを売る時に支払う諸費用のことをさします。一般的には、不動産会社に払う仲介手数料のことなどを言います。

 

税金の計算方法とは?

 

譲渡額−{(取得費+譲渡費用)−特別控除額}

 

この計算式で利益が出れば、税金を支払うことになります。

 

そのため、購入した時のマンションの価格よりも、高く売れた場合には「利益」とみなされると覚えておくといいですね。

 

例えば、当初3000万円で購入したマンションを売却したら4000万円で売れたという場合には差額の1000万円が利益となります。

 

しかし、譲渡のための諸費用は利益からさらに差し引くことができます。

 

実際のところ、購入金額よりも高く売れるということは、ほぼありませんよね。

 

そのため、マンション売却時に税金がかかるというケースは、あまり心配いらないものかもしれません。

 

A印紙税

マンションを売買する場合に交わす「売買契約書」には必ず印紙を貼ります。

 

B登録免許税

 

マンション売却をすれば、当然所有者が変わりますよね。

 

所有者が変われば「所有権が移転しましたよ」という申請を法務局にする必要があります。

 

これを登記申請と言います。登記申請の際に、登録免許税を支払います。

 

登記に関しては、司法書士にお任せしているため、司法書士からの請求額に含まれています。

 

 

マンションを売っても納税が免除される特例について

 

マンションを売ろうとする時には、数々の特例が受けられます。

 

3000万円の特別控除

自分が居住用として住んでいたマンションの場合には、一定の条件を満たせば「3000万円の特別控除」を受けることができます。

  • 自分が住んでいたマンションを売る場合
  • 過去に住んでいたけれど住まなくなって3年目の12月末日まで売却した場合
  • 売却した前の年、あるいは前々年に3000万円の特別控除や他の特例などを受けたことがない場合
  • 売主と買主が「親子・夫婦」など密接な関係でない場合

 

これらの条件に当てはまる場合は、3000万円以上の利益が出た場合でも、そのうち「3000万円」を控除できます。

 

ただし、一般的にマンションの売却で3000万円以上の利益が出るというケースはそんなにないものですから、心配しなくても大丈夫そうですね。

 

 

税金がかからない場合とは?

 

マンションを売却しても、ほとんどのケースでは税金がかからないと覚えておくといいかもしれません。

 

なぜなら、不動産を購入した時の価格よりも、売る時の価格が高くなるということはごく稀だからです。

 

そのため利益が出ることは、あまりないからです。

 

それに、仮に高く売れても売却をする時に費用がかかれば、それを差し引くことができます

 

。もし3000万円の利益が出ても「3000万円の特別控除」も利用できます。

 

 

つまり、多くのケースが非課税になるということです。

 

「税金を納めなくてもいい」というのは助かりますよね。

 

マンションを売却すれば諸費用がかかりますし、新しい生活にも何かと費用がかかりますから、税金がかからないのは嬉しいことです。

 

しかし、利益が出ない場合でも確定申告をすることを忘れずに。

 

 

マンション売却益がマイナスでも確定申告は忘れずに

 

確定申告とは、1年間のうちに所得のあった人が翌年の確定申告時期に申告をすることです。

 

「確定申告」というと、税金を支払うというイメージが大きいかもしれませんが、払い過ぎた税金が戻ってくるものでもあるので、忘れずにしておきたいものです。

 

まず、マンション売却で利益が出た場合は、必ず申告しましょう。

 

確定申告の際に、特例を利用して控除をすることで税金がかからなくなります。

 

また「利益が出なかったから確定申告はしなくていいだろう」と放置してしまうこともあるかもしれません。

 

基本的には、税金の支払いがないケースですので、仮に確定申告をしなくても問題なしと考えがちかもしれません。

 

しかし、初めにも述べましたが、一般的には「損」をするケースがマンション売却の場合は多いです。

 

マンションを売却して新しいマンションを購入するなどの買換えの場合には「買換えの特例」があります。

 

これを活用することによって、職場で支払っている給料に対しての所得税が戻ってくる可能性もあるので確定申告はすべきです。

 

 

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