マンションの処分は売却か賃貸か?手放す理由によって変わる

理由があってマンションを手放すときに、処分の際に迷う問題・・・「売却」?それとも「賃貸」?

 

マンションを所有していて「売却しなければならい」という状況になった場合に突き当たる問題が売るか、貸すかということ。

 

急な転勤で遠くに引っ越すというような一時的な場合や実家に戻ることになった場合など、背景はひとそれぞれですから、どちらがいいかとも正解がありませんよね。

 

また、海外や遠方に転勤になったなどという時には、「その間だけマンションを貸せばいいのでは?」という考えも正直持ってしまいそうです。

 

一見「家賃収入が見込める」というメリットが大きいよう見えますが、実は注意しなければならないポイントもあります。

 

メリットやデメリットを考えつつ、しっかりと考えていかなければなりません。

 

 

住んでいたマンションを賃貸にすることで得られるメリット

 

賃貸だと家賃収入が毎月入ってくる

 

誰もが考えるメリットがこちら。毎月決まった収入が入ってくるのが魅力的と考える方も多いですよね。最近では、不労所得を考える方がこのような不動産投資に興味を抱いています。

 

また、住宅ローンを支払い続けている場合には、黒字となる可能性が大きいです。そもそもマンションを住宅ローンで購入する際には、金利を低くして長期に渡って返済をするパターンが一般的です。

 

そして、賃貸マンションよりも間取りや設備面で条件がいい分譲マンションならば、貸し出す場合には、高めの家賃設定ができます。そのため、貸し出す賃料は高く、そして住宅ローンの返済額が少ないということになり、余った分が「黒字」と考えることができるでしょう。

 

 

賃貸にするのはデメリットも大きい

 

マンションを賃貸にした場合、維持費がかかる

 

現在のお部屋の状態にもよりますが、綺麗な状態でなければ借り手が見つからないので、ある程度リフォームなどで手を加えて貸し出す必要があります。

 

また、賃貸にすれば、いろいろな人が住みます。

 

綺麗に丁寧に住んでくれる人もいれば、掃除もあまりしなく雑に住むという方もいるでしょう。

 

タバコを室内で吸ったりすれば、当然壁紙も汚れ、次の人に貸し出す際に張替えをする費用もかかります。

 

入居人が出ていった後に、他の人に貸し出す際には、その都度室内のハウスクリーニングなどで綺麗にしなければなりませんから、その費用がかかります。

 

さらに、マンションを維持するにはメンテナンス費用がかかります。トイレなどの水回りなどの設備ですが、経年の劣化による故障の際には、貸主が修繕費を払わなければなりません。

 

空室になれば収入ゼロ

 

借りている人がいる間は、ずっと収入が見込めます。マンション購入時の住宅ローンを支払っている場合には、家賃収入をそのままローンの支払いに回せばOKですから、問題ありません。

 

しかし、借りている人はいつまでもいる訳ではありません。急に空室となれば、次の借主を探さなければなりません。

 

その間に、住宅ローンの支払いを続けるのは、厳しいという方も多いのではないでしょうか。

 

 

賃貸にしてから売却をするリスク

 

一般的な売却の場合には「住宅用」としてのマンションの売買になります。購入する人は、個人というケースがほとんどですよね。

 

しかし、いったん、賃貸物件にしてしまった場合は買い手が限られます。

 

一時的に貸しているだけだと思っても、家賃収入として「収益」がある物件なので、収益物件という扱いになります。

 

つまり、将来「売却したいな」という時には、買い手が不動産会社になってしまいます。

 

その際には「収益」をもとに売却額が査定されてしまうので、基本的には「低い額」でしか売れないことになります。

 

 

住人とのトラブルの可能性

 

他人に貸すということは、簡単に考えていいものではありません。

 

なぜなら、さまざまなトラブルの可能性があるからです。室内で事故や事件を起こされてしまうリスクもあります。

 

その際、事故物件として次の借り手が見つかるのは難しくなるでしょう。

 

また、他の住人とのトラブルが発生してしまうケースもあります。騒音トラブルなど、大家として問題を解決するのは、かなり難しいことも出てくるリスクもあります。

 

 

手放すマンションは売却か賃貸か?それぞれ向いている人のポイントは?

 

マンションを賃貸にする場合、次のいずれかのパターンが考えられます。

  1. .これからずっと賃貸にしておく。自分はオーナーのまま。
  2. いつになるか分からないが、将来的には自分がまた住みたい。
  3. 一時的に賃貸にするが、いずれ売却をしたいと思っている。

 

 

1番目のパターンの場合、自分の住宅ローンの残債や賃貸にするデメリットを考えた上で、決めていくといいかもしれませんね。

 

次に2番目のパターン。
将来的には自分が住むという場合。

 

実は、これが結構厄介な問題。貸主の都合により、いつでも退去してもらえるということが難しいのが現在の法律です。

 

そのため、普通の賃貸契約にしてしまうと、自分が戻りたい時に退去してもらえないリスクがあります。

 

3番目も同じです。
特に理由はないまま、賃貸にしてしまうケース。借り手がいれば退去させるのは難しいですし、長年貸し出す場合、維持費や修繕費がかかって最終的に利益がなかったというケースもあるかもしれません。

 

収益を期待して賃貸に出す考えを持つ方もいるでしょうが、長期的な目で見て判断をする方がいいかもしれません。

 

ただ、将来住む予定がないという場合には、売却をしてスッキリしてしまった方が、最終的に「良い決断だった」というケースもあるのです。

 

現在の住宅ローンの状況や将来の考えられる出費など、総合的に考えながら決めていくのが良さそうですね。

 

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